ある日、職場に資産運用についての電話があった。
もともと資産運用には関心があったので、説明に興味を持ち、担当者と直接会って、話しを聞くことにした。 |
数日後、担当者と待ち合わせ、ファミリーレストランで説明を聞くこととなった。
店に入ると、担当者から新築のワンルームマンションへの投資について、説明が始まった。
「サラリーマン大家さんという言葉を知っていますか？今はサラリーマンでもマンション経営をする時代です」
「マンション経営と言っても、マンション一棟を丸ごと買う訳ではありません。ワンルームマンションのオーナーになるんです」
「投資用マンションの細分化された所有権ですから、サラリーマンでも気軽にマンション経営が出来るんです」
「新築のワンルームマンションは、効率がよい投資商品なんです」
「ワンルームマンションは、学生さんや単身者の方に人気ですから、空き室の心配もありません。ファミリータイプよりも、面積あたりの賃料が高く設定できるんです」
「当社が新規募集しているこの物件なら、駅からも近く、設備も最新のものですから、だいたいこれくらいの賃料収入が見込めます」
「住宅ローンを組んで購入したとしても、賃料収入が毎月これだけありますから、負担は、ローン返済額と賃料収入の差額だけです」
「この物件の返済シミュレーションで計算すると、ローン返済額と賃料収入の差額は、月に1万円程度です」
「つまり、毎月たった1万円の負担で、このマンションが手に入るんです。１万円程度なら、支払いも問題ないですよね？」
「それに、マンション経営にかかる費用は、経費として認められますから、サラリーマンとしての給与所得と合算して経費を計算すれば、節税効果も大いに期待できます」
「毎月たった1万円の負担で、マンションという財産を手に入れることが出来るんです。住宅ローンの支払いが終われば、以後の賃料収入はすべてあなたのものとなります」「つまり、老後の年金、私的な年金と言っても過言ではありません」
「それに、不動産には絶対の資産価値がありますから、いざとなれば売却することもできます」
「学生さんや単身者の方に人気の物件ですので、空き室のリスクは心配ありませんが、万一の場合に備えて、家賃保証制度も利用することができます」
「家賃保証制度を利用すれば、万が一、空き室が発生したとしても、その間も一定の賃料が保証されます」
「実質的な自己負担は月に１万円程度ですから、1部屋だけでなく、2件、3件と購入する方も少なくありません」
「手付金は、今日のところは１万円で大丈夫です。本当は10万円必要なのですが、私が立て替えておきます」
「住宅ローンも心配ありません。ローンの審査が通るようにアドバイスします」
などと説明された。
担当者から返済のシミュレーション表や、月々の収支計算、単年度の収支計算を見せられ、それほど負担は大きくない、自分にもできそうだと思い、すっかりやる気になってしまった。
その場で購入を申し込み、後日、また担当者と会う約束をして、自宅に戻った。 |
しかし、冷静になってよく考えると、
「実質的な負担は1万円」とか、「賃料保証が受けられてリスクが無い」などという説明は、あまりにも都合が良すぎる。そんなに都合よくいくものなのか、心配になってきた。
月々の収支計算だけを見れば、なんとか払えそうな気もしたが、今は資産デフレの時代。似たような中古マンションが、どれくらいの価格で売買されているか、自分でも調べてみることにした。
インターネットで、物件所在地に近い中古ワンルームマンションの相場を調べてみたところ、思っていたよりも安いものだった。
当たり前のことだが、時間の経過とともに、マンションの資産価値は下落していく。
それに、35年の住宅ローンを組めば、当然ローン金利がかかる。2000万円の物件なら、35年ローンの支払総額は、大雑把に3000万円近くなる。
資産価値の経年劣化と、ローン金利の負担。
他人の払う賃料である程度補うことが出来るとはいえ、資産価値の下落と、ローン金利の負担は痛い。
例えば、35年かけて3000万円のローンを支払い終えても、
資産価値が半減して1000万円相当になった、
35年落ち中古ワンルームマンションが手元に残るだけ、
ということになると、投資として効率がよいのか、よく判らない。
他人に貸すために新築マンションを買うことについても、意味のある投資なのか、よく判らなくなった。
人に貸せばどうせ中古マンションになるのだから、投資するなら、最初から中古マンションを安く買って、賃貸に出せばよいのではないか？
「家賃保証が受けられる」とは言われたが、今後35年間、今の条件で家賃が保証され続けるとは思えない。
インターネットで調べてみたところ、
家賃保証の契約は、数年おきに更新され、
保証される賃料水準もその都度見直される。
また、保証を受ける際は保証料の支払いが必要、 |
などと書いてあった。
担当者の説明を信じて契約を申し込んだが、だんだんと、心配になってきた。 |
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