投資用マンション／よくあるクーリングオフ妨害
(マンション契約 不動産投資 マンション解約 手付解除) |
|
投資マンション、投資不動産契約では、契約金額が高額なため、
クーリングオフや手附解除を申し出ても、担当者は簡単には引き下がらず、
説得や妨害を受けるケースが目立ちます。
 担当者からのしつこい電話 |
違約金や損害賠償などの脅し |
| 担当者からの再度の呼び出し |
自宅や勤務先への押しかけ行為 |
クーリングオフの内容証明郵便を自分で送っても、
構わず再勧誘をしてくるケースが後を絶ちません。
悪質な投資マンション商法は、勧誘が強引なだけでなく、
クーリングオフ・手附解除に際しても強引な行為が目立ちます。
契約金額が数千万円と大きいこともあり、違約金がかかると脅したり、
もう一度直接会って説得し、翻意を迫ろうとするケースが多く見られます。
悪質な投資マンション商法のクーリングオフ妨害で顕著な例としては、
 担当者に電話でクーリングオフを申し出たところ、
違約金を要求されたり、裁判すると脅されてしまった |
担当者に電話でクーリングオフを申し出たところ、
「もう解約はできません」「違約金を払ってもらうことになる」
「違約金20％、400万円を現金一括で払ってもらうことになる」
「それでもいいんですか？」 などと脅されてしまった。 |
クーリングオフしようと通知書を送ったものの、
担当者から繰り返し電話や呼び出しがあり、
結局、断れなくなってしまった。 |
クーリングオフしようと通知書を出したものの、
「直接会って話し合う必要があります」
「正当な理由が無いのであれば、裁判することになる」
「とにかく、これから勤務先に伺います」
などと、強引に会う約束をさせられてしまった。 |
悪質な投資マンション商法のクーリングオフでは、
契約金額が大きいため、担当者も阻止しようと強引になるケースが多く、
確実にクーリングオフするためには、
単に内容証明郵便を出すだけでは万全とは言えず、
クーリングオフ妨害への備えが重要となります。
【よくあるクーリングオフ妨害】
投資マンションの契約について、
自分でクーリングオフの内容証明郵便を送ったところ、
担当者から電話が来た。
最初は居留守を使っていたが、職場に十数回電話が来てしまい、
電話に出てしまった。
「クーリングオフの通知書が届きました」
「クーリングオフしたいという希望があることは判りましたが、
既に正式に交わした契約である以上、解約はできません」
「既に○○様のために物件を押さえてあります」
「既にローン会社からも融資の承諾を得ていますので、
○○様への引渡しの準備に入っています」
「既に履行に着手していますから、手付解除も認められません」
「既に○○様の名義に変更する手続きにも着手していますので、
どうしても解約したいということであれば、
違約金や損害賠償の話になってしまいます」
「契約書に、違約金は売買価格の20％と書かれていますよね？」
「物件価格2000万円の20％ですから、違約金は400万円となります」
「きちんとした理由があれば考慮しますが、正当な理由もなく
解約を申し出ているのであれば、弊社としても納得がいきません」
「どうしても解約したいということであれば、違約金として
400万円を現金一括で支払っていただくこととなりますが、
それでいいんですか？」
「いずれにしても、直接お会いして話しをする必要があります」
「このような紙を一方的に送り付けて、それで済む話ではありません」
「解約したい理由を、きちんと説明していただかなければなりません」
「とにかく、直接お会いして話し合いをしましょう」
「会いもせず、話し合いもせずに、解約することはできません」
「このまま会わずにいると、○○さんは不利な立場になりますよ？」
などと、強引に会う約束をさせられてしまった。
後日、担当者と直接会い、話し合いをしたものの、
「そのような理由では、解約は認められません」
「どうしても解約するなら、違約金20％を払う必要があります」
「しかし、○○様の不安な気持ちにも配慮しましょう」
「今回だけ特別に、物件価格200万円を割り引きましょう」
「融資が実行された後に、現金で200万円をキャッシュバックします」
「さらに、空き室の不安に応えて、賃料保証を2年間お付けしましょう」
「登記費用なども、特別に当社で負担させていただきます」
「この条件であれば、不安は無くなりますよね？」
などと、長時間にわたり説得されてしまった。
解約できないという話しや、違約金や損害賠償の話しを
真に受けてしまい、結局、再度契約をさせられてしまった。 |
|
|
| クーリングオフは内容証明郵便で |
|
投資マンション契約は、契約金額が数千万円と高額であり、
後日の紛争を予防する意味でも、
クーリングオフは内容証明郵便による手続をお勧めします。
電話や口頭での申し出は、証拠書類が残らず、
言った言わないとなり、確実性を欠く方法と言わざるを得ません。
また、ハガキのコピー(ハガキの表面と裏面・２枚のコピー)では、
通知の記載内容を明確に証明できるとは言い難く、
数千万円という契約金額を考えると、お勧めできません。
旧建設省 (現 国土交通省) の通達においても、
申し込みの撤回や契約の解除（クーリングオフ）においては、
単に書面で手続するだけでなく、
「したがつて、この書面に証拠力を持たせるためには
配達証明付内容証明郵便が適当であるので
その旨周知させるよう務めること」
配達証明付内容証明郵便 で手続するのが適切な方法であり、
購入者等の保護のためにも、周知させるよう、通達しています。
昭和63.11.21 建設省 不動産業課長通達
第十 事務所等以外の場所においてした
買受けの申込みの撤回等について
(法第三十七条の二関係)四 申込みの撤回等の方式
申込みをした者又は買主は撤回等の意思表示を書面をもつて
しなければならないこととされているが、これは、後日の紛争を避け、
撤回等の意思表示がなされたことを明確に証拠付けるためであること。
したがつて、この書面に証拠力を持たせるためには
配達証明付内容証明郵便が適当であるので
その旨周知させるよう務めること。
また、この書面による意思表示については、購入者等の
保護の観点から発信主義がとられていることに留意すること。 |
【クーリングオフは内容証明郵便で】
|
|
| クーリングオフできない場合 手付解除 |
|
マンション購入契約や不動産取引においては、
全ての契約がクーリングオフ制度の対象となる訳ではありません。
クーリングオフ制度の対象となる不動産取引は限定的であり、
「手付解除」 手付金放棄による契約解除が一般的です。
宅地建物取引業法で定めるクーリングオフ制度の対象とならない例としては、
| 不動産会社の営業所でした申し込み・契約 |
× |
| 不動産仲介による個人間の不動産売買 |
× |
クーリングオフ制度の対象とならない場合は、
不動産取引の原則に戻り、手付金を放棄することによる契約解除、
「手付解除」「手付解約」を検討することとなります。
例えば、手付金として100万円を支払っている場合、
100万円を放棄することに抵抗を感じるかもしれませんが、
数千万円の不動産取引を解消できることを考えれば、
| 契約金額 |
数千万円 ＞ 100万円 |
| 違約金 |
物件価格の20％ ＞ 100万円 |
契約支払総額と比較し、止むを得ない負担であると考えられます。
ただし、手付解除・手付解約にも時期的な制限があります。
「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは」
という条件が付くことに注意が必要となります。
つまり、物件の引渡しや、所有権移転登記など、
売主側が履行に着手した場合、あるいは、
買主が売買代金の支払を完了し物件の引渡しを催告した場合など、
手付解除ができなくなる場合があります。
手付解除ができない場合、違約金が発生することとなりますが、
違約金は、一般的に 物件価格の20％ 程度となることが多く、
手付解除の場合においても、早めの手続きが必要となります。
| 民法第557条 （手付） |
買主が売主に手付を交付したときは、
当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、
買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、
契約の解除をすることができる。 |
| ２ 第545条第３項の規定は、前項の場合には、適用しない。 |
| 宅地建物取引業法第39条 （手附の額の制限等） |
宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の
売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二をこえる額の
手附を受領することができない。 |
２ 宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の
売買契約の締結に際して手附を受領したときは、
その手附がいかなる性質のものであつても、
当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、
買主はその手附を放棄して、
当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、
契約の解除をすることができる。 |
| ３ 前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。 |
|
当事務所にクーリングオフ手続代行を依頼する最大のメリットは、
| クーリングオフ妨害の抑制効果 |
| 4000件を越すクーリングオフ手続代行の実績と経験 |
| 迅速な手続 (土日祝日や夜間も発送手続対応） |
契約者本人からの手続きと、
第三者である専門事務所による内容証明郵便、
業者側の対応は必ずしも同じではありません。
単に書き方だけでなく、「誰が手続きをしたのか」 という点も
確実なクーリングオフの重要なポイントとなります。
当事務所では4000件を超すクーリングオフ手続代行の実績が
ありますので、過去の取扱事例がトラブル回避に役立ちます。
電話は深夜２時まで対応です。まずはご相談下さい。
ご相談に費用は必要ありません。 |
|
|
悪質商法の解約 TOPに戻る