| クーリングオフ制度が利用できなくても |
| 「手付解除」 があります。 |
不動産売買契約では、クーリングオフ制度が利用できる場合は限定的で、「手付解除」 による契約解除が一般的です。
投資マンション契約でも、クーリングオフ制度が利用できないケースは多く、その場合は、手付解除を検討することとなります。
| 手付解除 |
| 履行に着手するまでの間であれば、手付金を放棄する必要があるものの、契約を解除することができます。 |
| ただし、手付解除が可能な期間には、制限があります。 |
| 可能な期間は、「履行に着手するまで」の間ですので、 |
| 物件の引渡し、移転登記、売買代金の支払いなど、「履行に着手した場合」は、手付解除が利用できなくなることがあります。詳しくはご相談下さい。 |
| クーリングオフ制度 |
| 不動産のクーリングオフ制度は、幾つかの条件を充たさないと適用されないため、利用は限定的です。 |
詳しくは  投資マンションのクーリングオフ制度 |
| クーリングオフ制度が利用できない場合、あるいは、クーリングオフ期間が過ぎた場合でも、手付解除が利用できる場合があります。 |
手付解除であっても、相手が悪質な投資マンション業者や、マンションの押し売り業者の場合、簡単にはいきません。
| 悪質な投資マンション業者や、マンションの押し売りの場合、 |
| 手付解除を申し入れても、簡単にはあきらめてくれません。 |
| 事後処理が必要な分、むしろクーリングオフの場合よりも対応に注意を要します |
悪質なマンション業者は、内容証明郵便で手付解除を行っても、構わずに説得を続けることが少なくありません。
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| 手付金について |
投資マンション契約では、契約を獲得しやすくするために、手付金を少額に抑える事が多く、中には、そもそも手付金が無い場合もあります。
| 手付金が1万円だけだった場合 |
| 手付金が10万円の場合 |
| 手付金の支払いを求められなかった場合 |
| 担当者が立て替え、実際には払わなかった場合 |
| 担当者から借りたことにされている場合 （手付貸与） |
| よくあるケース |
| 契約を渋っていたら、担当者から「今回は特別に、手付金は10万円で構わない」と言われた。 |
| 「お金が無い」と契約を断ろうとしたが、担当者から、「今日のところは持ち合わせのお金だけでいい」と言われ、手付金を10,000円だけ支払った。 |
| 担当者から「手付金は次回会うときに持って来てくれればいい」と言われ、その日は手付金を払わなかった。 |
| 担当者から、「私が立て替えておきます」と言われ、実際には手付金を払っていないのに、担当者から手付金50万円を借りたことにされてしまった。 |
| 契約書には、手付金を10万円支払ったように書かれていたが、担当者から「これは形だけですから、実際には払わなくていいです」と言われ、支払いは求められなかった。 |
一般的な居住用マンションの契約では、手付金として物件価格の5〜10％を支払うことが多いため、例えば物件価格の10％を解約手付として没収できれば、マンション業者側にもメリットがありますが、
| 投資マンションの契約では、手付金が少額なことが多いため、手付解除をされても業者側に手付金没収のメリットは少く、簡単にはあきらめてくれません。 |
また、訪問販売によりマンションを購入したケースでは、手付解除しようとすると、担当者が自宅に押しかけて来ることもあります。
手付解除は、契約解除の合意書の作成、あるいは手付金放棄の確認書の作成、預託した書類の返還など、事後的な手続きが必要となります。
業者側と連絡を取る必要が生じるため、悪質な担当者から、解約妨害や説得を受けることも少なくありません。
手付解除においても、いかに業者側の解約妨害に備えるか、いかに防御を固めるかが重要となります。
単に口頭で手付金解除を申し出るだけ、単に内容証明郵便を送るだけでは、悪質なマンション業者は引き下がってくれません。
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| 手付解除 よくある解約妨害 |
| マンション業者から強引な勧誘を受け、マンション業者の営業所で契約を締結した。その際、手付金として10万円を支払った。 |
しかし、後日、やはり解約したいと思うようになった。
マンション業者の営業所で契約したので、クーリングオフ制度が利用できないことは知っていたが、契約書をよく読むと、「手付解除」という方法があると知り、担当者に「解約したい」と申し出た。
担当者からは、
「直接会って話しをしましょう。解約するにしても、もう一度会って、必要書類を書いてもらう必要があります」
「お預かりした書類も、会った際にお返しします。手続きのために、直接お会いしましょう」
などと言われ、もう一度会うことになった。 |
仕事帰りに担当者と待ち合わせ、近くのファミリーレストランで話しをすることになった。自分としては、解約の話しをするつもりでいたが、担当者は、「解約はできない」と言い始めた。
「もう、銀行からも融資の内定が出ていますし、物件の引渡しの準備も完了しています。既に司法書士事務所に書類を提出して、登記の準備も完了しています」
「すでに履行に着手している状態ですから、今さら解約することはできません。もう契約は動き出しているんです」
「どうしても解約したい、ということであれば、違約金が発生します。契約書に、違約金は売買価格の20％と書かれていますよね？物件価格2200万円の20％ですから、違約金は440万円となります」
「違約金として440万円を現金で支払っていただくこととなります」
「でも、違約金440万円を払って終わりでは、丸々損失ですよね？」
「では、こうしませんか？」
「特別に、物件価格を200万円値引きしましょう。440万円の違約金を払っても、丸々損失となってしまいますが、200万円の値引きがあれば、今後のローンの支払いもだいぶ楽になるはずです」
「マイナス440万円が、プラス200万円になるのですから、これは決して悪い話ではないはずです」
などと、長時間にわたり説得されてしまった。
結局、「違約金を請求する」という言葉が怖くなり、200万円の値引きを受けた上で契約を継続することで妥協してしまった。 |
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| 手付解除も、可能な期間に制限があります |
| 手付解除にも、可能な期間に制限があります。 |
| 「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」 |
| という条件が付くことに注意が必要となります。 |
| 「履行に着手するまで」ですから、まだ履行に着手していなければ、 |
| 契約から1ヶ月経過していても、手附解除できる場合もあります。 |
| 「履行に着手」とは |
| 物件の引渡しや、所有権移転登記など、売主側が契約の履行に着手した場合 |
| あるいは、買主が残代金を用意して物件の引渡しを売り主に催告した場合など |
| 契約の履行に着手したものと扱われ、それ以降、手付解除ができなくなることがあります。 |
| また、契約書で具体的に手付解除の期日が定められていることもあります。 |
手付解除も、早め早めの対応が必要となります。
手付解除が出来ない場合、違約金が発生することとなりますが、違約金は 物件価格の20％ 程度となることが多くなります。
| 宅地建物取引業法 第38条 |
| 宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。 |
さらに注意が必要なのは、
| 銀行融資の実行など、売買代金全額の支払いと物件の引渡しが完了すると、 |
| 契約解除そのものができなくなる場合があります。ご注意下さい。 |
| 参考 手付解除の時期的制限 |
| 民法第557条 第1項 （手付） 抜粋 |
| 買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。 |
| 宅地建物取引業法 39条 第2項 抜粋 |
| 当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。 |
| 「履行に着手」について、最高裁判決 昭和40年11月24日 |
| 「客観的に外部から認識できるような形で履行行為の一部をなし、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合」 |
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